La Défense : poursuivre le développement du quartier d’affaires

Pre­mier pro­prié­taire immo­bi­lier du quar­tier d’af­faires, Uni­bail est un acteur incon­tour­nable du plan de renou­veau de La Défense. Au tra­vers de ses trois métiers, le Groupe ambi­tionne de rendre com­pa­tibles la ren­ta­bi­li­té et les enjeux urbains, le beau et l’a­mé­lio­ra­tion de la qua­li­té de vie de nos concitoyens…

L’his­toire de notre groupe à La Défense est déjà une longue his­toire, puis­qu’elle a com­men­cé il y a plus de vingt-cinq ans avec les Quatre Temps. Pro­mo­teur et com­mer­cia­li­sa­teur du centre com­mer­cial dès le début des années quatre-vingt, Uni­bail en est pro­gres­si­ve­ment deve­nu le pro­prié­taire de réfé­rence avec une par­ti­ci­pa­tion actuel­le­ment majoritaire.

Déjà, l’en­ga­ge­ment de la socié­té sur un ter­ri­toire alors en pleine émer­gence n’é­tait pas exempt de risques. Pour­quoi construire un grand centre com­mer­cial dans un quar­tier répu­té « de bureaux » ? Le pari d’o­ri­gine était qu’une offre moderne, de qua­li­té, favo­ri­se­rait la créa­tion de la demande et l’a­ni­ma­tion du mar­ché. Il s’ins­cri­vait plei­ne­ment dans la logique des pou­voirs publics : un grand quar­tier mul­ti­fonc­tion­nel, lieu emblé­ma­tique de l’ac­ti­vi­té de bureaux mais éga­le­ment tour­né vers les besoins des indi­vi­dus qui y résident ou le fréquentent.

Au milieu des années quatre-vingt-dix, alors que le quar­tier d’af­faires est en crise, Uni­bail prend le mar­ché des bureaux à contre-pied pour construire Cœur Défense. À l’é­poque, le pro­jet de l’ar­chi­tecte Jean-Paul Viguier est « en panne » du fait de la crise de l’im­mo­bi­lier de bureaux qui a tou­ché tout le sec­teur. Notre groupe alors un double pari : celui du cycle, qui doit conduire à un redres­se­ment du mar­ché à hori­zon 2000, et celui de la qua­li­té de l’offre, avec des opti­mi­sa­tions tech­niques, de grands pla­teaux de bureaux « libres » de 1 650 m², faci­le­ment amé­na­geables aus­si bien en bureaux cloi­son­nés qu’en open space, et la volon­té d’être dans le haut de gamme du mar­ché. Dès 1999, soit près de dix-huit mois avant l’a­chè­ve­ment, les uti­li­sa­teurs seront au rendez-vous.

Dans la logique de ce déve­lop­pe­ment, nous pour­sui­vons nos inves­tis­se­ments avec le rachat en 1999 d’un por­te­feuille d’ac­tifs, dont les plus mar­quants sont les immeubles des Vil­lages, la tour Ariane et le Cnit.

Celui-ci, emblème his­to­rique de La Défense, est éga­le­ment le sym­bole du génie fran­çais de la construc­tion. Véri­table monu­ment contem­po­rain, inau­gu­ré en 1958 par le géné­ral de Gaulle, le Cnit a vécu son heure de gloire avec les grands salons popu­laires des années soixante. Restruc­tu­ré en centre d’af­faires en 1989, c’est un des rares sites à la fois mul­ti­fonc­tion­nels et ouverts à tous dans l’u­ni­vers de La Défense.

Le projet de revitalisation du Cnit

Dès 2004, après une consul­ta­tion d’ar­chi­tectes, nous avons choi­si de déve­lop­per un nou­veau pro­jet pour le Cnit, qui per­mette de renou­ve­ler son image et de ren­for­cer ses rela­tions avec le par­vis ain­si qu’a­vec les quar­tiers limi­trophes, comme les fau­bourgs de l’Arche et les nou­veaux immeubles de bureaux comme la tour T1 à Courbevoie.

Le pro­jet fait redé­cou­vrir sur toute sa hau­teur la façade his­to­rique du bâti­ment – dont la base a été absor­bée par la construc­tion du par­vis en 1970 -, en creu­sant dans la dalle une suc­ces­sion de patios végé­ta­li­sés, enjam­bés par une série de pas­se­relles. Ces accès consti­tuent à eux seuls une invi­ta­tion à la décou­verte du Cnit. Ils se doublent de la créa­tion d’un accès cen­tral majeur vers le niveau infé­rieur, celui des espaces de congrès-expo­si­tions de Paris Expo et d’une par­tie des com­merces et ser­vices. Autre nou­veau­té déter­mi­nante : un accès sou­ter­rain direct depuis la salle d’é­changes RATP-SNCF est éga­le­ment pré­vu, pour un meilleur équi­libre de la des­serte de l’en­semble du quar­tier de La Défense et par­ti­cu­liè­re­ment des fau­bourgs de l’Arche ain­si que des espaces de congrès-expo­si­tions du Cnit.

Sous la voûte majes­tueuse du Cnit, l’ac­cent a été mis déli­bé­ré­ment sur la clar­té et la convi­via­li­té du lieu. La place André Mal­raux est repen­sée : un véri­table espace public ani­mé, entou­ré de res­tau­rants et cafés, ser­vices et com­merces. La nou­velle façade vitrée des bureaux crée tout autour de la place un tableau ani­mé de reflets. Une large tré­mie per­cée dans le sol de la place relie­ra celle-ci au niveau inférieur.

L’a­chè­ve­ment du pro­jet, actuel­le­ment en cours de réa­li­sa­tion, est pré­vu fin 2008 pour les cin­quante ans du Cnit.

La contribution au plan de renouveau au travers de deux projets ambitieux : Phare et Majunga

PROFIL
Pro­prié­taire d’un patri­moine éva­lué à 10,9 mil­liards d’euros au 31 décembre 2006, Uni­bail est une socié­té fon­cière active sur trois seg­ments majeurs de l’immobilier com­mer­cial : les centres com­mer­ciaux, les immeubles de bureaux et les espaces de congrès-expo­si­tions. Le Groupe a choi­si de se spé­cia­li­ser sur des pro­duits immo­bi­liers qui ont un très fort posi­tion­ne­ment sur leur mar­ché, en rai­son de leur taille, de leur per­for­mance tech­no­lo­gique, de leur empla­ce­ment ou de leur noto­rié­té. Uni­bail dis­pose du plus large flot­tant par­mi les fon­cières cotées d’Europe conti­nen­tale. Membre du CAC Next 20 et de l’Euronext 100, sa capi­ta­li­sa­tion bour­sière, au 31 décembre 2006, était de 8,5 mil­liards d’euros.

La tour Phare fait figure d’o­pé­ra­tion emblé­ma­tique. Là aus­si la genèse du pro­jet a été longue, en concer­ta­tion étroite avec les pou­voirs publics. Pour la construc­tion de cette tour de 300 mètres de haut, il est très vite appa­ru indis­pen­sable d’or­ga­ni­ser une consul­ta­tion d’ar­chi­tectes de très haut niveau. Mixant fran­çais et étran­gers, jeunes et confir­més, cette consul­ta­tion a abou­ti au choix du pro­jet de Mor­pho­sis (Thom Mayne).

Éva­lué à 800 mil­lions d’eu­ros, le pro­jet per­met­tra à lui seul de déve­lop­per 130 000 m² de bureaux, avec des normes de consom­ma­tion éner­gé­tique, de confort et des volumes incon­nus jusque-là. C’est une opé­ra­tion d’i­mage du fait de la signa­ture de l’ar­chi­tecte, prix Prizt­ker, et du carac­tère « ico­nique » de la tour. Mais ce bâti­ment est éga­le­ment en pointe en matière de déve­lop­pe­ment durable. Ain­si, la façade est dif­fé­rente selon l’o­rien­ta­tion par rap­port au soleil : double peau pro­tec­trice sur les façades expo­sées, vitrage clair sur la façade nord, avec à la fois le sou­ci de la maî­trise éner­gé­tique et du confort d’é­clai­re­ment des uti­li­sa­teurs. Enfin, le cou­ron­ne­ment de la tour est com­po­sé d’un parc d’éo­liennes ayant voca­tion à cou­vrir les besoins éner­gé­tiques du bâti­ment cinq mois par an.

Sur le plan de l’in­ser­tion urbaine, ce pro­jet consti­tue un véri­table pro­lon­ge­ment du Cnit. Cer­tains de ses espaces (notam­ment bel­vé­dère et res­tau­rant aux der­niers niveaux) seront ouverts au public. Sa base sera ouverte d’une porte monu­men­tale de 30 mètres de haut, entre Puteaux et Cour­be­voie. Phare ambi­tionne de récon­ci­lier le public avec les tours et de deve­nir un sym­bole du XXI^e siècle de La Défense…

Uni­bail étu­die éga­le­ment avec Jean-Paul Viguier un pro­jet de 70 000 m² de bureaux dans le quar­tier Gal­lie­ni, sur un fon­cier dont elle est pro­prié­taire. Il s’a­git là aus­si, tout en se posi­tion­nant sur le haut du mar­ché en termes de déve­lop­pe­ment durable et de qua­li­té de bureaux, de « recoudre » le tis­su urbain, cette fois entre l’es­pla­nade et Puteaux-Vil­lage, à proxi­mi­té immé­diate d’im­meubles de logements.

Au travers de l’histoire d’Unibail à La Défense, quels enseignements tirer ?

Les enjeux éco­no­miques pri­vés d’une fon­cière cotée ne peuvent plei­ne­ment trou­ver leur mesure qu’en concer­ta­tion avec les par­te­naires publics. De plus, ce qui fonde la réus­site de ces pro­jets c’est aus­si leur capa­ci­té à pen­ser l’a­ve­nir tant pour le consom­ma­teur, l’u­ti­li­sa­teur de bureaux, que pour le citoyen.

Les fon­cières et les pro­mo­teurs sont des acteurs de l’ur­ba­nisme et du ter­ri­toire. À l’aube du XXI^e siècle, ils sont au cœur du déve­lop­pe­ment durable pour la cité.

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