L’investissement immobilier en Israël

Holon, appar­te­ments dans une ville nou­velle de la ban­lieue sud de Tel-Aviv
© PHOTO LEVY-LAMBERT

Note sur l’auteur :
Hubert Lévy-Lam­bert a créé en 1992 avec les AGF, le GAN et GENERALI la SCPI Pro­pierre 1, dont l’ob­jet est d’in­ves­tir dans l’im­mo­bi­lier en Israël. Cette socié­té a été agréée par la Com­mis­sion des Opé­ra­tions de Bourse pour faire appel public à l’é­pargne. Pro­pierre 1 est la seule SCPI véri­ta­ble­ment inter­na­tio­nale, les autres SCPI inves­tis­sant géné­ra­le­ment exclu­si­ve­ment en France ou excep­tion­nel­le­ment dans les pays limitrophes.

Données générales

De 1,4 mil­lion en 1950, la popu­la­tion israé­lienne est pas­sée à 2,2 en 1960, 3,0 en 1970, 3,9 en 1980, 4,7 en 1990 et près de 6 mil­lions actuel­le­ment (gra­phique 1). La prin­ci­pale source de crois­sance démo­gra­phique est consti­tuée par l’im­mi­gra­tion, qui est éga­le­ment une source de crois­sance éco­no­mique, s’a­gis­sant de per­sonnes ayant un fort taux de for­ma­tion supé­rieure (40 % des immi­grants de l’ex-Union sovié­tique sont diplô­més de l’en­sei­gne­ment supérieur).

Après avoir culmi­né à 300 000 per­sonnes en 1991, prin­ci­pa­le­ment en pro­ve­nance de la CEI, l’im­mi­gra­tion se pour­suit actuel­le­ment à un rythme infé­rieur à 100 000 par an. Ce rythme « ralen­ti » repré­sente pour un pays dix fois moins peu­plé que la France l’é­qui­valent chaque année de la tota­li­té des rapa­triés d’Al­gé­rie, d’où un pro­blème per­ma­nent d’in­té­gra­tion, de construc­tion de loge­ments et de créa­tion d’emplois, que le pays a su résoudre de façon remarquable.

La popu­la­tion est très urba­ni­sée : 95 % vit dans des agglo­mé­ra­tions, dont les prin­ci­pales sont Tel-Aviv (1,7 mil­lion), Jéru­sa­lem (0,5 mil­lion) et Haï­fa (0,4 million).

Le niveau de vie est rela­ti­ve­ment éle­vé : le pro­duit natio­nal brut avoi­sine les 100 mil­liards de dol­lars, soit plus de 16 000 $ par habi­tant ; la consom­ma­tion par tête a aug­men­té de près de 3 % l’an sur la der­nière décen­nie ; la médiane des reve­nus des ménages dont le chef de famille est sala­rié est supé­rieure à 25 000 US$ par an.

De 1990 à 1996 la crois­sance du PIB, 5 % en moyenne, a été très supé­rieure à celle de l’OCDE, 2 % en moyenne (gra­phique 2). Un cer­tain ralen­tis­se­ment est obser­vé depuis 1997 en rai­son des dif­fi­cul­tés du pro­ces­sus de paix en cours avec les pays voi­sins, sans doute en voie de nor­ma­li­sa­tion prochaine.

La struc­ture de l’ac­ti­vi­té est celle d’un pays for­te­ment déve­lop­pé : les ser­vices repré­sentent plus de 50 % de l’ac­ti­vi­té, l’in­dus­trie et le BTP 40 %, l’a­gri­cul­ture 7 %. Les sec­teurs les plus dyna­miques sont l’a­gro­no­mie, l’in­for­ma­tique, les com­mu­ni­ca­tions, l’élec­tro­nique, la méde­cine, la robo­tique, les bio­tech­no­lo­gies et la chimie.

Le com­merce exté­rieur repré­sente un tiers du PIB et croît rapi­de­ment, tout en res­tant struc­tu­rel­le­ment défi­ci­taire (8 mil­liards de dol­lars en 1997). Tou­te­fois la dette exté­rieure, qui avait atteint un som­met de près de 80 % du PIB en 1985, décroît régu­liè­re­ment depuis lors, pour arri­ver aujourd’­hui à moins de 20 % du PIB (gra­phique 3).

Le pays dis­pose d’un accord de libre-échange à la fois avec la CEE et avec les États-Unis, avan­tage qu’il ne par­tage avec aucun autre et qui explique, avec la qua­li­té et le bas prix de la main-d’œuvre, que de nom­breuses entre­prises de haute tech­no­lo­gie y « délo­ca­lisent » leurs usines.

Le taux d’in­fla­tion, qui attei­gnait trois chiffres au début de la décen­nie 80, a été jugu­lé en 1985 par une poli­tique éco­no­mique d’ins­pi­ra­tion libé­rale : il a atteint 14,5 % en 1994 et est tom­bé à 7 % en 1997 (gra­phique 4).

Le taux de chô­mage est infé­rieur à 8 % en 1997, et il s’a­git sur­tout d’un chô­mage de courte durée : une grande par­tie des chô­meurs est consti­tuée par les nou­veaux immi­grants, qui trouvent un tra­vail après en moyenne un an d’a­dap­ta­tion au lan­gage et aux condi­tions éco­no­miques de leur nou­veau pays (gra­phique 5).

Par­mi les mesures prises en 1985 pour lut­ter contre l’in­fla­tion figurent le recours au dol­lar US comme mon­naie de compte pour toutes les tran­sac­tions impor­tantes et l’in­dexa­tion géné­ra­li­sée des créances et des dettes, y com­pris les loyers d’ha­bi­ta­tion et d’entreprise.
Les gou­ver­ne­ments suc­ces­sifs, qu’ils soient de gauche comme celui de Yitz­hak Rabin, ou de droite comme celui de Néta­nya­hou, ont une poli­tique éco­no­mique à ten­dance libé­rale et non diri­giste. Un pro­gramme impor­tant de pri­va­ti­sa­tion est en cours (télé­phone, banques, chi­mie, etc.).

Rythme de construction

L’af­flux de nou­veaux immi­grants repré­sen­tait en 1991–1992 un besoin sup­plé­men­taire de l’ordre de 50 000 loge­ments par an s’a­jou­tant aux besoins de la popu­la­tion pré­exis­tante, esti­més à envi­ron 20 000 loge­ments par an.

À l’i­ni­tia­tive du ministre du Loge­ment Ariel Sha­ron, le gou­ver­ne­ment de l’é­poque a mis en œuvre diverses inci­ta­tions fis­cales et autres pour accé­lé­rer le rythme de la construc­tion, qui a pu être ain­si qua­dru­plé en deux ans : plus de 40 000 loge­ments ont été mis en chan­tier en 1990 et plus de 80 000 en 1991, contre un rythme annuel moyen de l’ordre de 20 000 jus­qu’en 1989. Ce rythme s’est ralen­ti depuis 1992, tout en res­tant à un niveau net­te­ment plus éle­vé qu’au­pa­ra­vant, ce qui fait qu’il n’y a pas eu de crise du loge­ment en Israël (gra­phique 6).

Type de construction

La plu­part des immeubles sont construits avec une struc­ture en béton. Les cloi­sons inté­rieures sont en par­paings recou­verts de plâtre. Les murs exté­rieurs sont éga­le­ment en par­paings et sont de plus en plus sou­vent recou­verts de pierre, de marbre ou de car­re­lage qui résiste à l’é­ro­sion, notam­ment en bord de mer, mieux que le plâtre tra­di­tion­nel. Les fenêtres sont en aluminium.

Le gou­ver­ne­ment encou­rage les efforts des construc­teurs vers une indus­tria­li­sa­tion de la construc­tion, notam­ment par la construc­tion en usine d’élé­ments pré­fa­bri­qués qui n’ont plus qu’à être mon­tés sur le site, de manière à réduire les délais de construc­tion, actuel­le­ment de l’ordre de vingt-quatre mois, y com­pris les délais d’ob­ten­tion des auto­ri­sa­tions administratives.

Les construc­teurs doivent obli­ga­toi­re­ment res­pec­ter les stan­dards du « Stan­dards Ins­ti­tute of Israel ». Les immeubles sont garan­tis par l’É­tat contre les dom­mages de guerre.

La plus grande par­tie des construc­tions est le fait de socié­tés pri­vées, l’É­tat inter­ve­nant pour pla­ni­fier et don­ner des inci­ta­tions finan­cières et fis­cales, mais ayant ces­sé de construire lui-même.

De nom­breux pro­mo­teurs, dont cer­tains sont filiales de grands groupes indus­triels ou finan­ciers, construisent en Israël actuel­le­ment des pro­grammes très variés allant de la cité d’ur­gence jus­qu’à l’ap­par­te­ment de grand stan­ding en bord de mer à Tel-Aviv ou en vue des murailles de Jéru­sa­lem, ven­du un mil­lion de dol­lars et plus à des nababs amé­ri­cains ou quel­que­fois russes.

Taille des logements

La taille moyenne des loge­ments construits actuel­le­ment est de l’ordre de ⁴⁄₅ pièces et 140 m² brut, soit 115 m² net (les Israé­liens comptent la sur­face au sol, y com­pris les cloi­sons et par­ties com­munes, qui font envi­ron 20 % du total). Il est tou­te­fois pré­vu une cer­taine dimi­nu­tion de ces chiffres en rai­son de la dimi­nu­tion de la taille moyenne des ménages israé­liens (3,5 per­sonnes par ménage en ville) et de la faible taille moyenne des ménages d’im­mi­grants d’ex-Union sovié­tique (moins de 3 per­sonnes par ménage).

Même en tenant compte de la ten­dance pro­bable à l’ac­crois­se­ment de la taille des ménages immi­grants, on peut donc escomp­ter pour les pro­chaines années que la demande s’o­rien­te­ra plu­tôt vers des appar­te­ments de 3 ou 4 pièces.

Prix des logements

Tous les prix en Israël sont expri­més en she­kels, mon­naie de règle­ment, mais le dol­lar US sert d’u­ni­té de compte dans la plu­part des tran­sac­tions impor­tantes. Ceci est vrai en matière immo­bi­lière, tant en matière d’ac­qui­si­tion que de location.

Comme le montre le gra­phique 7, la forte immi­gra­tion des années 1989–1991 s’est tra­duite par une impor­tante hausse des prix dès 1989. Après une pause en 1992, la hausse a repris en 1993 avec l’an­ti­ci­pa­tion des consé­quences favo­rables du pro­ces­sus de paix. Une nou­velle pause est inter­ve­nue en 1997 avec le ralen­tis­se­ment de ce pro­ces­sus, mais les prix res­tent élevés.

Au total, le prix moyen du mètre car­ré a pra­ti­que­ment tri­plé en dix ans, pour atteindre aujourd’­hui des valeurs proches des prix fran­çais. Le mètre car­ré était à la fin de 1997 de l’ordre de 3 000 $ (18 000 F) à Tel-Aviv intra-muros et 2 000 $ (12 000 F) dans la péri­phé­rie de Tel-Aviv ain­si qu’à Jéru­sa­lem. Ces moyennes cachent natu­rel­le­ment des écarts impor­tants en fonc­tion de l’emplacement et de la qua­li­té des immeubles.

Propriété du sol

Près de 90 % du sol est la pro­prié­té de l’É­tat (Israel Lands Autho­ri­ty) qui le donne géné­ra­le­ment en bail emphy­téo­tique de qua­rante-neuf ans renou­ve­lable automatiquement.

De nom­breux pro­mo­teurs dis­posent de réserves fon­cières acquises en toute pro­prié­té ou dans le cadre de baux conclus avec l’I­LA à la suite d’ap­pels d’offres ou d’ac­cords de gré à gré.

Le prix des ter­rains varie natu­rel­le­ment en fonc­tion de leur empla­ce­ment, de leur acces­si­bi­li­té et de leur construc­ti­bi­li­té, mais dans l’en­semble la charge fon­cière reste rai­son­nable, même en zone urbaine.

Marché locatif

Les trois quarts (73 %) des loge­ments sont occu­pés par leur pro­prié­taire, pour­cen­tage très supé­rieur à celui de la France où il dépasse à peine la moi­tié. La poli­tique du gou­ver­ne­ment y a contri­bué, par ses aides de diverses natures, notam­ment en faveur des immi­grants et des jeunes ménages.

Tel-Aviv, le quar­tier de la Bourse des diamants
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Tou­te­fois, l’ac­crois­se­ment consi­dé­rable du nombre d’im­mi­grants et la hausse cor­ré­la­tive du prix des loge­ments ont conduit le gou­ver­ne­ment à mettre en œuvre un pro­gramme d’in­ci­ta­tion au déve­lop­pe­ment du loca­tif, notam­ment par le jeu d’a­van­tages fis­caux accor­dés aux investisseurs.

Les loge­ments du sec­teur loca­tif se répar­tissent à peu près à éga­li­té entre sec­teur public et sec­teur pri­vé. Tou­te­fois la poli­tique récente du gou­ver­ne­ment, à ten­dance très libé­rale, a été de réduire for­te­ment son inter­ven­tion directe dans ce sec­teur et même à vendre pro­gres­si­ve­ment les loge­ments du sec­teur public.

Le régime des loyers est libre : ils sont révi­sés annuel­le­ment à l’i­ni­tia­tive du bailleur. Il n’y a pas de clauses types défi­nies par la loi. L’in­dice rete­nu pour les révi­sions peut être les prix à la consom­ma­tion, le coût de la construc­tion, le cours du dol­lar ou une com­bi­nai­son des trois.

Il n’y a pas de main­tien dans les lieux. Il existe tou­te­fois un petit nombre d’ap­par­te­ments anciens (anté­rieurs à 1955) qui res­sor­tissent d’un régime contrô­lé genre loi de 1948, appe­lé « key money », mais ce régime est en voie d’extinction.

Les loyers cor­res­pondent à un ren­de­ment de l’ordre de 3 à 4 % par an seule­ment : ain­si un appar­te­ment de 4 pièces et 100 m² brut (taille stan­dard en Israël) dans la région de Tel-Aviv, coû­tant 200 000 $, se loue envi­ron 650 à 700 $ par mois.

Immobilier d’entreprise

La créa­tion d’emplois et le déve­lop­pe­ment éco­no­mique du pays, conju­gués avec l’af­flux d’in­ves­tis­seurs étran­gers, induisent une forte crois­sance de la demande en bureaux, com­merces, locaux d’ac­ti­vi­té, hôtels, etc.

Le rythme de construc­tion des locaux à usage d’en­tre­prise est de l’ordre de un mil­lion de mètres car­rés par an. Sur ce total, les locaux indus­triels repré­sentent de l’ordre de 40 % et les locaux com­mer­ciaux envi­ron 20 %. Les bureaux forment le reste, soit envi­ron 400 000 m² par an, dont les trois quarts dans la région de Tel-Aviv, capi­tale éco­no­mique du pays.

Du fait de la forte demande finale, le stock dis­po­nible à la vente est tou­jours très faible, la plu­part des immeubles étant ven­dus sur plans ou au tout début de leur construc­tion. À Tel-Aviv, le taux d’oc­cu­pa­tion des bureaux est de 95 % en ville, 85 à 90 % en péri­phé­rie, mais il a ten­dance actuel­le­ment à dimi­nuer avec l’ar­ri­vée sur le mar­ché de nou­velles opé­ra­tions impor­tantes comme le com­plexe Sha­lom au bord de l’au­to­route Aya­lon ou les grandes tours de bureaux de la Bourse des dia­mants à Ramat Gan.

Les prix des bureaux varient natu­rel­le­ment beau­coup sui­vant leur qua­li­té et leur loca­li­sa­tion. À Tel-Aviv, qui repré­sente le plus grand mar­ché, le prix moyen tourne entre 2 000 et 3 000 US$ par m2 et les loyers varient de 15 à 25 $ par m² par mois, ce qui repré­sente un ren­de­ment annuel de l’ordre de 9 à 10 %.

La plu­part des socié­tés pré­fèrent être pro­prié­taires de leurs locaux, car le coût des emprunts en dol­lars est infé­rieur au coût du loyer. Il est donc dif­fi­cile pour un inves­tis­seur de trou­ver sur le mar­ché des bureaux loués à vendre.

Comme les baux d’ha­bi­ta­tion, les baux com­mer­ciaux sont libre­ment négo­ciés entre les par­ties, tant pour la durée que pour le prix. Les loyers sont tou­jours tota­le­ment indexés, géné­ra­le­ment sur la base de l’in­dice men­suel des prix (CPI). Il n’y a pas de pro­prié­té commerciale.

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